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2018年中级会计投资性房地产高频问题总结！
发布：蚌埠仁和会计培训学校 时间：2018-06-27 16:24:20.0 点击：313次
备考2018年中级会计的小伙伴们一定有这样的感触，在学习时，觉得难度很大，尤其是计算题，觉得考点太多记不住。面对一堆的考点束手无策，这势必会影响我们的考试成绩。那么面对这些问题，我们应该怎么办呢？蚌埠仁和会计培训小编告诉大家，我们可以把它分开来记忆，今天蚌埠仁和会计培训班小编给大家分享的是2018年中级会计职称考试《中级会计实务》第四章有关投资性房地产的高频答疑总结。
大家赶快来看看吧！
一、投资性房地产
1、定义
投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。
投资性房地产主要包括：已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。
下列各项不属于投资性房地产的有：
（1）自用房地产，即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产；
（2）作为存货的房地产。投资性房地产属于正常经常性活动，形成的租金收入或转让增值收益确认为企业的主营业务收入但对于大部分企业而言，是与经营性活动相关的其他经营活动。
2、详细内容
将某个项目确认为投资性房地产，首先应当符合投资性房地产的概念，其次要同时满足下列条件：
1、与该投资性房地产相关的经济利益很可能流入企业；
与投资性房地产有关的经济利益包括用于出租的房地产的租金收入，或者用于资本增值的房地产的增值收益。企业确定投资性房地产产生的经济利益是否很可能流入企业，需要进行职业判断，判断时需要考虑相关市场因素的变化。
2、该投资性房地产的成本能够可靠地计量；
取得投资性房地产时，应当按实际成本进行计量。成本不能可靠计量，就无法予以确认。
3、该投资性房地产为可靠房产商提供。
价值涵义：
本科目核算投资性房地产的价值，包括采用成本模式计量的投资性房地产和采用公允价值模式计量的投资性房地产。
二、高频问题
1.非投资性房地产转为公允价值计量的投资性房地产，贷方差额计入其他综合收益，而不是计入当期损益？
回答：固定资产转为公允价值模式计量的投资性房地产，转换日公允价值大于账面价值的差额计入其他综合收益，是基于谨慎性要求，为了防止企业通过改变计量模式的方式操纵利润。
非投资性房地产一般按照历史成本属性进行计量，不存在公允价值变动问题，而将非投资性房地产转为投资性房地产并按照公允价值计量，评估之后的投资性房地产账面价值可能会高于原来的非投资性房地产账面价值，如果将这部分差额计入公允价值变动损益，可能会导致利润虚增，而将其计入其他综合收益中，影响的是所有者权益，不影响本期利润，以后处置投资真正实现时才计入利润是比较合适的。
另外，基于谨慎性的考虑，要求企业不得高估资产和收益，一般情况下并不担心企业刻意低估利润，所以公允价值小于原账面价值出现的借方差额可以直接计入公允价值变动损益，影响当期利润。
2.存货转为成本模式计量的投资性房地产，为什么没有将存货跌价准备转为投资性房地产减值准备？
回答：固定资产转为成本模式计量的投资性房地产，转换前后两者虽然用途不同，但是性质上是相似的，减值准备一经计提都是不能转回的，所以减值准备科目可以对应结转。但是存货转为投资性房地产，存货本身是商品性质，与投资性房地产不同，另外存货跌价准备在减值迹象消失价值回升的时候是可以转回的，但是投资性房地产减值准备不能转回，所以不能对应科目结转，因此直接是将存货的账面价值转到“投资性房地产”科目中。
3.如何区分投资性房地产的转换与投资性房地产计量模式变更？
回答：投资性房地产的转换（房地产用途改变）
房地产的转换，是因房地产用途发生改变而对房地产进行的重新分类。重点是用途的改变，比如原本自己使用的房屋，之后经营出租给别人了，用途不一样了，这就是房地产的转换。
投资性房地产计量模式变更（房地产用途不变）
投资性房地产有两种后续计量模式，为保证会计信息的可比性，企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。只有在房地产市场比较成熟、能够满足采用公允价值模式条件的情况下，才允许企业对投资性房地产从成本模式计量变更为公允价值模式计量。变更前后都是投资性房地产，只是针对投资性房地产后续计量的模式发生变化。
4.如何区分投资性房地产转换日？
回答：
1）投资性房地产开始自用，转换日为房地产达到自用状态，企业开始将房地产用于生产商品、提供劳务或者经营管理的日期。
2）作为存货的房地产转为出租，或自用建筑物或土地使用权停止自用改为出租，转换日应该为租赁期开始日
3）自用土地使用权停止自用，改用于资本增值，转换日为停止将该土地使用权用于生产商品、提供劳务或者经营管理，且该土地使用权能够单独计量和转让的日期。
4）房地产开发企业将用于经营租出的房地产重新开发用于对外销售的，转换日为租赁期届满、企业董事会或类似机构做出书面决议的日期。
5.如何理解涉及投资性房地产差错更正的题目？
回答：企业错误的将公允价值模式计量的投资性房地产转换为成本模式后续计量，要求编制差错更正分录。（假设投资性房地产公允价值一直处于上升状态）
首先需要了解，错误的变更的分录是如何编制的：
借：投资性房地产（按照成本模式持续计量到转换日的账面价值）
盈余公积
利润分配——未分配利润
递延所得税负债
贷：投资性房地产——成本
——公允价值变动
投资性房地产累计折旧（摊销）
投资性房地产减值准备
公允价值模式后续计量的投资性房地产，其账面价值为公允价值，计税基础为成本模式持续计量的价值，则公允价值模式后续计量期间，投资性房地产账面价值与计税基础之间存在差额，需要对应确认递延所得税影响，此时将公允价值模式转换为成本模式计量，导致账面价值等于计税基础，暂时性差异消失，则在转换时需要将递延所得税影响对应转回，因为涉及到追溯调整，其差额通过留存收益体现，所以递延所得税也对应留存收益。
将其调整为成本模式计量后，期末计提折旧
借：其他业务成本
贷：投资性房地产累计折旧（摊销）
其次，在了解错误的分录如何编制之后，掌握更正分录的编制
1）将投资性房地产首先恢复到公允价值模式计量的情况
借：投资性房地产——成本
——公允价值变动
投资性房地产累计折旧（摊销）
投资性房地产减值准备
贷：投资性房地产（按照成本模式持续计量到转换日的账面价值）
盈余公积
利润分配——未分配利润
递延所得税负债
借：投资性房地产累计折旧（摊销）
贷：其他业务成本
【即错误分录的相反分录】
2）恢复为公允价值模式计量后，确认其本年应确认的公允价值变动
借：投资性房地产——公允价值变动
贷：公允价值变动损益
借：所得税费用
贷：递延所得税负债
今天的知识蚌埠仁和会计培训小编就分享这么多，想要了解更多关于2018年中级会计职称考试的信息，欢迎加入蚌埠仁和会计培训班，蚌埠仁和会计培训是一所专业的会计培训学校，其中真账实操课程全部采用企业真账，并配有多行业账目，老师也会根据你的个人情况为您定制属于您的专有课程，零基础也不用怕，包教包会，同时我们还有会计考证课程，初级会计，中级会计，注册会计师CPA，管理会计MACC，全方位满足您各个阶段的需求！学会计，就来仁和，名师授课，小班教学，我们有白班、晚班、周末班，让你随时随地想学就学，你还在等什么？赶快来加入蚌埠仁和会计培训班吧！
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